ЦБ боится надувания ипотечного пузыря и экономического кризиса
Ольга Самофалова
Накачка рынка льготными и псевдольготными ипотечными программами начала вместо пользы приносить проблемы. Об этом говорят и Центробанк, и Минфин. Это значит, что лавочка с низкими ставками может скоро закрыться. Как льготные ипотечные программы могут приносить вред и что это за псевдольготные программы?
Российский ипотечный рынок накачан льготными и псевдольготными программами, это вызывает беспокойство Центробанка. Чтобы не допустить образования пузыря, регулятор уже принимает меры, ограничивая темпы выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом.
«Нас беспокоит ипотека, которая была накачана льготными и псевдольготными программами. Сейчас с помощью наших мер мы ограничиваем темпы выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом, чтобы ипотека росла именно сбалансированно», – заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Совете Федерации. В марте глава ЦБ говорила, что ее не устраивают «разные ипотечные схемы от застройщика» типа «траншевые ипотеки с возвратом, кешбэк».
«Полагают, что под псевдольготными программами глава ЦБ имеет в виду околонулевую ипотеку от застройщиков с завышением конечной стоимости квартиры, что дисбалансировало и без того перегретый рынок недвижимости и размыло границы реальной стоимости жилья. В то же время нулевой первоначальный взнос отрицательно сказывается на накоплении рисков в банковском секторе», – говорит Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам».
«В настоящий момент застройщики активно пытаются привлечь клиентов различными маркетинговыми уловками, которые объявляют в своей рекламе, но по факту в договоре оказывается множество нюансов. Например, это может быть нулевой первоначальный взнос, однако полностью весь кредит нужно погасить за два-три года»,
– говорит Юлия Коваленко, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова.
Почему застройщики идут на такие уловки? Потому что спрос на новостройки падает из-за дороговизны: квадратный метр вторичного жилья стоит дешевле, чем квадратный метр уже сданной новостройки, объясняет Коваленков.
«С 2020 года на рынке недвижимости России сформировался бурный спрос на жилье, поддерживаемый льготными программами по ипотеке, что привело к росту цен. С течением времени спрос начал постепенно утихать, и застройщики, получившие сверхприбыли, хотели заново привлечь покупателя, разработав совместно с банками альтернативные ипотечные программы», – говорит Наталия Пырьева.
Псевдольготные кредиты могут предлагать как сами застройщики, так и их банки-партнеры. С точки зрения регулятора ни один вариант не лучше. «Из-за маленького срока ипотеки платежи по кредиту будут колоссально велики, и не факт, что заемщик сможет их погашать, ведь он даже не смог насобирать на первоначальный взнос. Чем короче срок, тем меньше сможет получить доход и сама кредитная организация. Потому что проценты по кредитному продукту – это доход банка, и чем больше период кредита, тем более гарантирован доход банка», – говорит Коваленко.
«Первоначальный взнос заемщик теряет, когда перестает вносить ипотечные платежи. Когда первоначальный взнос отсутствует, то здесь только психологический фактор ответственности заемщика. Если заемщик перестает платить по кредиту, то банку придется нести все расходы, связанные с продажей залоговой недвижимости, к которым могут добавиться затраты на судебные тяжбы», – говорит Пырьева.
Когда денежные средства выдает в рассрочку сам застройщик, то здесь вообще нет четкой регламентации и нормативно-правовой базы, только договор, отмечает собеседница.
Между тем беспокойство ЦБ и Минфина вызывает в целом обилие на рынке программ льготной ипотеки, в том числе государственных. В 2022 году правительство существенно расширило периметр действия льготных ипотечных программ «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Ипотека для ИТ-специалистов», что позволило стимулировать выдачу жилищных ссуд. Минфин указывает, что за счет этого на рынке «сложилась исторически уникальная ситуация, когда практически весь первичный рынок ипотечных кредитных выдач состоял из льготных программ». И, с одной стороны, это должно радовать все стороны. Но, с другой стороны, как указывает Минфин, это «указывает на значительный эффект каннибализации от субсидируемых программ и снижает их эффективность».
Источник: vz.ru
Заставка: pixabay
