Цены на жилье



Пока «штаб по анализу роста цен» пытается выполнить спущенный сверху райдер  и разложить рост цен жилья на первичном рынке на «комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование», мы предлагаем взять в руки отчётность публичных девелоперов и посмотреть – нет ли там ответа на заданный вопрос?

‼️Давайте с ответов и начнём, а потом уже погрузимся в детали. На пальцах получается так:

📈47% от общего роста цен на жилье обусловлено увеличением издержек застройщиков – это и рост стоимости отдельных материалов, и расходов на оплату труда, и процентов по кредитам;

📈53% от роста цен на жилье – эффект льготной ипотеки всех сортов и общего снижения процентных ставок.

📈За счёт каких факторов выросла себестоимость – изучим отдельно. В отчётности застройщиков ответов мы не найдём, придется взять в руки таблицу затраты-выпуск и ещё несколько статистических отчётов Росстата.

‼️Ну а теперь – детали расчётов и цифры. Погнали!

🧮 На сегодняшний день отчётность за 2020 год выпустили ПИК, ЛСР, Эталон, Брусника и Пионер. На круг это 10.8% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на конец 2020 года. В ближайшее, вероятно, отчётность выпустят ещё несколько крупных компаний, но пока будем играть теми картами, которые есть. Вот основные цифры по нашей выборке:

📈Сумма заключенных контрактов в 2020 году выросла на 27.2%, с 457.3 до 581.8 млрд рублей, а площадь реализованных квартир – на 10.5% – с 3.8 до 4.2 млн кв. метров;

📈Средняя цена квадратного метра выросла на 18.0 тыс рублей – со 119 до 137 тыс. рублей;

📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 11.3 тысячи рублей, с 84.2 до 95.5 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных (офис) и коммерческих (реклама, продажи) расходов.

📈Валовая рентабельность выросла на 1.1 процентного пункта – с 29.2 до 30.3%, а валовая прибыль с одного квадратного метра увеличилась на 6.7 тысяч рублей – с 34.8 до 41.5 тыс рублей.

‼️Казалось бы, все просто – средняя цена выросла на 18.0 тыс рублей, из них 11.3 или около 60% – за счёт роста издержек. На самом деле не так. Увеличение издержек не всегда и не автоматически ведёт к соразмерному росту цены. В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя – зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали  в районе 0.3, а вот про предложение ничего дельного пока сказать не можем.

‼️Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (2.8 из 11.3 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (8.5 из 11.3 тыс рублей) – перенесено в цену квадратного метра.

‼️Итого получаем следующую математику – рост средней цены на 8.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 9.5 тыс – другими факторами. Наиболее очевидные из них – снижение процентных ставок в экономике и программа льготной ипотеки. Вот такая вот «арматура»…

Источник:  t.me

 

Заставка: Новостройки, автор Алексей Решетников  wikimedia.

Перейти к рубрике ЭКОНОМИКА



Если вам понравился материал, пожалуйста поделитесь им в социальных сетях


Важно:
Все материалы представленные на данном сайте, предназначены исключительно для ознакомления. Все права на них принадлежат их авторам и/или их представителям в России. Если вы являетесь правообладателем какого-либо материала и не хотели бы, чтобы данная информация распространялась среди читателей сайта без вашего на то согласия, мы готовы оказать вам содействие, удалив соответствующие материалы или ссылки на них. Для этого необходимо, направить электронное письмо на почтовый ящик fond_rp@mail.ru с указанием ссылки на материал. В теме письма указать Претензия Правообладателя.